世纪金马旺龙湖雲景深度解析：2026永川凤凰湖片区多业态真实成交与官方档案全归档

在永川凤凰湖片区，有一个小区与中学一墙之隔，2023 年至今在骏耀房产网留下了 53 笔真实成交记录——它就是世纪金马旺龙湖·雲景。它和一路之隔的"旺龙湖·揽景"是什么关系？房源库登记的 19 栋与官方领证的 13 幢为何差了 6 栋？本文用永川区住建委 5 张《商品房预售许可证》影像、区教委 2026 年学区划片原文与本平台 53 笔成交台账，把这些问题一次说清。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

一、官方静态权威参数

1.1 小区基本档案（房源库登记口径）

说明：静态参数以永川住建官方备案为准。开发主体"重庆耀坤房地产开发有限公司"为预售许可证证载售房企业，项目投资方为重庆世纪金马实业（集团）有限公司，两者为母品牌与项目公司的常见关系。

1.2 官方预售许可证累计（逐张识读 5 张许可证影像）

本站检索永川区政府"商品房预售通告"栏目，共取得 5 条雲景相关通告（2020-12 至 2022-08），并逐张识读 5 张《商品房预售许可证》附件影像（幢号、层次、套数、建筑面积）：

ⓘ 读表要点：①雲景一期、二期共用"龙马大道189号"一个官方门牌，与万科城等多门牌组团不同，购买时以幢号锁定位置；②一期 8 幢（1-4、15、17、18、19）共 572 套，二期 5 幢（5、8、12、13、14）共 330 套；③预售核发面积不含地下车库、商业及配套，不等于小区总建筑面积；核发套数不等于规划户数；预售时间不等同于竣工或交付时间。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

1. 体量参数一致可采信：占地 74000㎡（约 111 亩）、建筑面积 20 万㎡、19 栋，与 2022 年永川网上房交会参展楼盘推荐口径一致，三项可直接采信。

2. 容积率三个口径不一致：房源库登记 3.00，2022 年房交会推荐口径为 2.0；按"建面 20 万㎡ ÷ 占地 7.4 万㎡"测算约 2.70。三者互有出入，本站不代为认定，以住建官方备案为准。

3. 绿化率两个口径：房源库登记 30%，房交会口径 35%，差异 5 个百分点。

4. 楼栋数缺口：房源库登记 19 栋，官方公开可查的成套住宅预售许可覆盖 13 幢（缺 6、7、9、10、11、16 号共 6 栋）。第三方口径称项目为"大平层+高层共 19 栋"，缺口的 6 栋或为大平层等业态、或涉及未见公开通告的许可，购买相关楼栋前请向开发商/售楼处核实预售许可证。

5. 车位登记异常：房源库"地下车位 5080 个"对应 1212 户明显失衡，疑似整项目口径误填，以现场及产权资料为准。

6. 产权 50 年：证载用途为"成套住宅"，但登记产权年限 50 年（姊妹盘揽景同为 50 年），与常见 70 年住宅不同，签约前请务必核验不动产权证载用途与年限。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 台账口径说明（重要）

本次提供的台账共 156 笔，其中 103 笔登记名称为"世纪金马旺龙湖揽景"。经房源库核实，揽景（龙马大道68号）与雲景（龙马大道189号）为两个独立建档的小区，价格体系不可混用。本文仅统计名称为"世纪金马旺龙湖雲景"的 53 笔：买卖 52 笔（一手房 29 笔 + 二手房 23 笔）+ 租单 1 笔，无工抵房记录。

2.2 总体价格水平

• 买卖 52 笔加权均价 6357 元/㎡（简单平均 6291，区间 3896-9885）；

• 一手房 29 笔加权 6946 元/㎡（5086-9885），2023-2026 持续在售，属在售售价体系；

• 二手房 23 笔加权 5539 元/㎡（3896-7017），首笔二手过户出现在 2024-02，属存量过户价格；

• 一手较二手高约 25.4%，为一手售价与二手存量价格口径差，两者价格性质不同，不构成可比涨跌。

2.3 年度走势（买卖口径）

近 12 个月（2025-09 至 2026-09）买卖 14 笔，加权 5653 元/㎡。单月、单笔数据不用于判断走势。

2.4 面积段与极端个案

主力段为 110-120㎡（20 笔，占 38%）；无 90㎡ 以下小面积与 100-110㎡ 成交记录，户型以改善型为主。极端个案单列，不混入加权结论之外的口径：

• 最高单价 9885 元/㎡：2023-09-11 一手房 143.94㎡、总价 142.28 万元；

• 最低单价 3896 元/㎡：2025-11-09 二手房 116.02㎡、总价 45.2 万元；

• 全部 52 笔买卖均为高层业态，其中 1 笔（2026-06-24 二手 98.65㎡ 48 万元）标注全款、成交周期 36 天。

2.5 租单记录

仅 1 笔租单：2026-09-22，113㎡ 月租 1800 元（15.93 元/㎡·月），按二手加权均价测算年毛收益率约 3.45%。样本仅 1 笔，仅供参考，不构成收益承诺。

三、官方学区划片归档（2026 年）

以下为永川区教委 2026 年公开公示原文摘录（官方文本中"雲景"写作"云景"）：

• 小学：凤凰湖小学——《永川区2026年城区小学招生范围》（2026-05-29 公布）第七条原文逐条列示："……龙马大道68号（世纪金马旺龙湖.揽景）、169号（中骏•珑璟台）、189号（世纪金马旺龙湖.云景）、永津路155号（万科城逸）……"

• 初中：凤凰湖中学——《永川区2026年城区初中招生范围》（2026-06-16 公布）第六条原文整条列示："凤凰湖中学：凤凰大道，凤凰一路，凤栖路，花果路，兴龙大道单号999号、双号896号及以后路段，龙马大道，永津大道……"

学区直接划片结论：雲景 2026 年官方划片为凤凰湖小学 + 凤凰湖中学，其中凤凰湖中学与小区直线距离仅约 0.24 公里。以上为 2026 年划片归档，以官方实时公示为准，不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺）：

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。

五、银行评估参考价与首付月供测算

雲景银行评估均价暂未录入，按本站既定规则，以下按实际成交价×85% 测算，并在全篇标注"非银行评估价，以银行审批为准"。2026 年现行政策：首套与二套利率均为 3.15%，贷款成数 85%（首付 15%），最长年限 40 年，等额本息。

ⓘ 对照与提示：①姊妹盘「旺龙湖·揽景」（龙马大道68号，独立建档）银行评估均价为 5725 元/㎡（5300-6200），可作为雲景议价时的横向参考，但两盘不可直接等同；②若银行评估认定值低于成交价，贷款额将按 MIN(评估认定值, 成交价)×85% 重算，首付相应增加；③房源库在售房源页"首付约 13.5 万 / 月供约 3435 元"为单套在售房源口径，与本文台账测算口径不同。

六、必查事项与合规声明

购买/签约前必查事项

1. 不动产权证：产权登记 50 年，请核实证载用途（成套住宅/其他）与土地年限；

2. 预售许可证：房源库登记 19 栋与官方公开领证 13 幢存在 6 栋缺口，涉及 6、7、9、10、11、16 号楼栋的交易请先核验该楼栋预售许可证；

3. 车位配比：登记"地下车位 5080 个"存在异常，请以现场与产权车位数量为准；

4. 姊妹盘区分：旺龙湖·揽景与雲景为两个独立小区，价格、评估、学区归档口径均需分开核对，勿混用。

合规免责声明

1. 本文数据范围为骏耀房产网平台 2023 年 1 月至 2026 年 9 月成交台账 53 笔及公开官方公示，样本存在局限，不代表全区市场全貌，不构成任何投资建议；

2. 官方预售许可数据由本站逐张识读许可证影像汇总，核发面积不含地下车库、商业及配套，不等于总建筑面积；核发套数不等于规划户数；预售时间不等同于竣工或交付时间；静态参数以永川住建官方备案为准；

3. 学区信息为 2026 年官方划片归档，以官方实时公示为准，不构成入学承诺；

4. 首付与月供为按成交价×85% 的理论测算（非银行评估价），随利率、成数、期限及银行审批结果变化，不构成贷款承诺；

5. 本文不推荐任何房源、不代看房、不代购，不提供以分钟计的通行时间承诺；单笔、单月成交数据不用于判断市场走势；

6. 未经授权，请勿转载。

下期预告：与雲景一路之隔、台账多达 103 笔的姊妹盘「世纪金马旺龙湖·揽景」（龙马大道68号，银行评估均价 5725 元/㎡）已完成数据整理，将作为本系列下一篇发布，敬请关注。

（本文由骏耀房产网基于自有成交台账与官方公开公示独立撰写，市场观察者定位，内容合规、数据可溯源。）